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产业园招商，最低级的竞争从降租金起头

颁发于：2026-04-17 09:24

产业园租金下调，部门以零租金破局。

但好景不长，有些处所被问责在招商圈传开。

降价也好，免租也罢，去化成效与预期还是差点。

当价值逐步失灵，一个被讳饰的问题浮出水面：

除了相对便宜的空间，园区还能为企业提供什么？

从精准的产业资源，到过硬的专业运营，再到能自我成长的产业生态。

现实上，这能力决定产业园竞争力，而大无数园区离这些还很远。

这个距离，不是降几块钱租金能缩幼的。

01 一线城市带头，光靠地段不能

从前几十年，产业园有一套粗放式的活法。

租金能涨几多，取决于地段有多主题，这是行业默认的定价公式。

但是，此刻这套公式在失灵。

一线城市主题区空置率突破25%，产业园连“最好的地段”都保不住出租率了。

部门二线及省会城市，由于前期供给量新增，降价的方式也在分化。

从租金打折降价到零租金试点舒展，再到更复杂的金融工具，都指向了园区的去化周期。

一线城市率先突破通例，宣告了“地段为王」佚在失效。

第一个切面：园区降低租金。

以往靠区位就能坐地起价，如今不少园区自动下调报价，甚至直接以 “成本价” 招商。

看似是短期让利，实则是园区在高库存与强竞争下，不得不烧毁租金溢价，用价值换取根基的出租率。

这种降价不再是个例，而是从一线城市主题区向二三线的工业园急剧舒展。

不少园区陷入“降价不定招满，不降价注定空置”的两难境界，单纯依附租金调节的空间，在被急剧压缩殆尽。

第二个切面：零租金舒展。

从丽江打响“第一枪”，在全国主题城市激发千层浪。

这类免租补助，并非彻底不缴纳租金，而是以功夫换空间、以短期让利造就产业的润苗之举。

但是，问题很快出现。有些处所，企业没招来几家，却先被问责了。我们以为，原因重要有两个：

其一，不少园区一拥而上、不足清澈准入门槛、绩效评价、业绩对赌与退出关环，反而造成招商行业内卷，也存在国有资产流失隐患。

其二，零租金政策本无不当，问题在于执行走样。有些通过不正当伎俩，套取免费空间后转租转包侵扰市场，这正是沉拳整治的沉点。

因而，处所当局和本地国有平台公司的反映也很快，根基不会赤裸裸的提“零租金”了。

第三个切面：租金延期支付。

零租金被叫停后，不少地域也起头探求代替规划，即“租金入股”模式。

单一说，企业入驻时签下租金合同，但前两三年不必要现实支付，等企业盈利了、产生税收了，再从税收分成中抵扣租金。

账面上没佑装免租”，合规问题绕开了；企业前几年的确不必要掏钱，降成本的成效达到了；园区还留了“股东”的身份，将来企业做大了，园区能随着分一杯羹。

那么问题来了，当价值用到头，企业真的会来吗？

02 主题原因在哪，本原在账本上

不少处所，把产业园降租综合于招商内卷。

内卷是表象，本原在账本上，从前产业园的盈利模型，已经形成了是一套关环。

处所当局以廉价出让工业用地，园区拿得手；用这张地皮证向银行抵押贷款，盖楼建厂。

出租回收现金流，同时地皮持续升值；用升值的地皮再次抵押，贷出更多钱，拿更多地，建更多楼。

现实上，整条链路的锚点是地皮升值。只腹地价一止厍，第二步、第四步就能持续循环，园区不必要靠租金赢利，靠地皮增值就能覆盖所有成本。

这套模型能跑通，背后有两个前提：

一是，地皮财政驱动下，处所持续供地、推动地价上行。

二是，地皮抵押加持下，银行持续放贷、支持国资平台。

此刻看，两个前提都在松动。

先看地皮端，持续增值的预期没有了，原有靠地价覆盖成本的逻辑已难以为继，“卖地收入”也逐步在缩水。

再看融资端，银行相应收紧抵押，叠加各地稳妥化解债务、推动平台转型，资金使用导向产生显著变动。

国资平台资金沉心从扩张建设转向债务偿付，租金收益也优吓酌于还本付息，难以再支持大规模滚动开发。

所以“宁肯免租也不能空着」剽件事，背后是双沉压力的叠加？兆乓黄矫，意味着每天都在亏折旧和运营成本。

免租换来入驻率，哪怕低租金，至少有现金流，能在化债的账本上写一笔“运营收入”。

但大部门园区的运营能力严沉不及，租金降再多，运营能力补不上来，还是亏，照样空。

03 问题出在别处，若何急剧去化

产业园去化周期长，招不来企业，问题不是“该降几多租金”。

有带头力的优质企业投资，看的不是园区便不便宜，而是人能力不能撑住、产业链配不配套、投融资环境跟不跟得上。

免租能吸引来的，往往是对价值最敏感的那批企业。当价值打到头，到底还能拿什么留住企业？

不是租金，不是免租，不是补助，答案是运营。

但“运营能力」剽四个字，说起来容易，做起来是另一回事。

真正的运营，钱要花在刀刃上。刀刃在哪？在产业钻研，在精准定位，在全性命周期的服务关环。

BB贝博艾弗森联行在周王庙智能造作产业园的实际，给出了一个具体的答案。

合作初期，团队没有急着招商，而是先进场摸排、驻点扎寨。

全面厘清区域资源天赋与产业发展基础，精准锚定主题赛路，靶向筛选指标企业，再量身定造差距化招商战术。

从“摸家底”的深度调研，到“定方向”的精准规划，再到“促落地”的高效执行，形成齐全关环。

了局是，仅5个月，周王庙智能造作产业园集中落户近10家企业。

这个数字背后，是对“沉招商、轻运营”传统模式的彻底摒弃。运营思想贯通全流程，能力缩短去化周期，提高招商效能。

乌鲁木齐建投两河产业园，同样印证了运营的沉要性。

BB贝博艾弗森联行招商团队驻点进场，30多个引领性强、高潜力的项目集中落子，覆盖新能源、生物科技、设备造作、食品加工等多个领域。

新能源巨头华西集团、医疗器械企业，以及牛肉干、奶制品等食品企业相继入驻，这不是撒网式招商，是在摸清产业链近况之后的精准布局。

现实上，写字楼市场同样如此。

一线城市甲级写字楼深度调整，“卷”价值已是普遍景象。

但问题的本原不是供给过剩，而是运营服务持久停顿在物业层面，满足不了企业的真实需要。

科技型、成长型企业看沉的不只是办公空间，更必要政策申报、投融资对接、产业链资源等深度服务。

黄冈平湖新仓科创飞楼的去化根基实现，20余家专精特新、单项冠军企业密集入驻，新能源、半导体、新资料项目相继落地。

这些企业的成长蹊径很清澈，初期在写字楼办公、搞研发，技术成熟、产品跑通之后，进入厂房规；霾。

BB贝博艾弗森联行承接的北京昌平将来科学城、上海虹晋大厦写字楼运营，也在买通这条“写字楼孵化到厂房出产”的齐全链路。

无论是产业园还是写字楼，产业规划、空间设计、建设治理、产业导入、园区运营、生态构建，这六个环节缺一不成，任何一环脱节，前面的投入城市打折扣。

这六大环节，都与降价、免租无关，把每一环做深做透，园区去化周期天然大幅缩短，远比单纯在租金上做文章更有效。

产业园区走到今天，分水岭已经极度清澈了。当降租的边际效用趋近于零，园区之间的较量就只剩一件事：

园区运营的深度，决定了能为企业解决几多租金以表的问题。

而那些能回覆这个问题的园区，十年前就已经在搭建产业生态了。留给其余园区的功夫，不多了。

写在最后

产业园下半场，不是比谁的地段更好、谁的租金更低。

而是比谁更懂产业，谁更能助企业解决问题。

倒佝策盈利的边际效应逐步减弱，终于检验当局园区的产业运营能力。

这个检验，不是降几块钱租金能通过的。

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